ビルやマンションの管理者は必見!外壁タイルの剥落防止の重要性

query_builder 2021/10/21
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ビルやマンションの管理者は必見!外壁タイルの剥落防止の重要性

皆さまこんにちは。
東京都板橋区を拠点に、埼玉・千葉などの首都圏で外壁・内装工事や屋根工事・サイディング工事を手掛けている株式会社ツカ建です。


ビルやマンションなどの外壁材としてよく使われるものに「外壁タイル」があります。外壁タイルには、耐久性や意匠性の高さなど多くのメリットがある一方、剥落する(剥がれ落ちる)事故が少なくありません。事故を防ぐためには、定期的なメンテナンスが必須です。ここでは外壁タイルの剥落が起きる原因や、メンテナンスの重要性について解説します。




■外壁タイルは決して「万能」ではありません!




タイルが外壁材としてよく用いられるようになったのは、昭和40年代頃です。当時は主に高級マンションで採用され、デザイン性の高さや高級感から人気になり、やがて多くのマンションやオフィスビルなどでも使われるようになりました。採用される機会が増えたことで単価が下がったことも急速な普及の一因でしょう。


当時の外壁タイルは、「耐久力が高くメンテナンス不要」がうたい文句でした。確かに磁器タイル自体は、1300℃という高温で焼き固めているため非常に強固です。しかし、決して万能な外壁材ではなく、メンテナンスフリーというわけでもありません。実際に、外壁タイルの剥落事故は数多く発生しており、中には死傷事故まであるのです。


そのため、平成20年(2008年)4月1日からは建築基準法施行規則が改正され、外壁タイルに異常が発見された場合は全面打診をすることや、異常がなくても10年ごとに全面打診を実施することなどが定められました。現在では、外壁タイルの剥落の危険性は広く知られるようになっています。




■外壁タイルの剥落が起きる原因



外壁タイルそのものが、高い耐久性を誇る外壁材であることは間違いありません。それでも剥落が発生してしまう原因は、下地であるコンクリートの躯体やモルタルとの温湿度膨張係数の違いにあります。膨張係数が違えば、温度や湿度が変化した時の各部材の伸縮が異なり、疲労が蓄積します。その結果、部材の接着面が剥離してしまうのです。


また、高層であればあるほど、風や地震による建物の揺れも大きくなることから、より剥落しやすくなと考えられます。高い場所から外壁タイルが落下すれば、その破壊力もより大きくなるため非常に危険です。


さらに、経年劣化ではなく施工不良によって剥落するケースもあります。特に、平成17年(2005年)に国交省の「公共建築工事標準仕様書」が改定されるまでは、タイルの貼り付け方法の基準がとても曖昧でした。


その結果、剥離防止のための清掃・目荒しが不十分だったり、下地調整のためのモルタルを異常に厚く塗っていたりする事例が発生しているのです。平成17年以前に建てられた古い建物は、剥落のリスクがより大きいと考えていいでしょう。




■外壁タイルは定期的なメンテナンスが必須



原因が何であれ、外壁タイルが明らかに浮いているようであれば、いつ剥落してもおかしくありません。もしタイルが落下すれば、最悪人に当たって死傷事故が発生するおそれもあります。問題のありそうな箇所はなるべく早く発見し、タイルの補修工事を行うのが望ましいでしょう。


その上で有効なのが、外壁タイルの定期的なメンテナンスです。建築基準法では10年に1回の全面打診を義務付けていますが、それより短いスパンで問題が発生することも少なくありません。安全のためにも、法定検査とは別に定期的な検査を行い、異常があればより詳しい検査や補修工事を行うのがおすすめです。


とはいえ、検査や補修工事にはそれなりのコストがかかります。そのため、積極的な検査や補修工事を実施していない建物もあるでしょう。しかしながら、もしタイルが剥落すれば、想定外の負担や出費が生じます。そして、万が一死傷事故が発生すれば、第三者による調査や裁判に発展する可能性が高く、建物の資産価値低下や居住者の退去にまでつながりかねません。


こういった点を考慮すると、たとえコストがかかったとしても、外壁タイルの定期的な検査を行う方が得策です。まずは専門業者に相談して検査計画を策定し、建物の安全性をより高めてみてはいかがでしょうか。



ツカ建では防水工事や塗装工事、外壁補修、内装工事、雨漏り修理などを手がけています。ビルやマンションの点検をご依頼いただければ、細かい部分まで入念にチェックし、最適なメンテナンスプランをご提案することが可能です。管理する建物の寿命を延ばしたい方、外壁や屋根などの劣化が心配な方は、何でもお気軽にご相談ください。

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